El mercado inmobiliario atravesó en 2025 uno de sus periodos más desafiantes de los últimos años. Sin embargo, lejos de paralizarse, el sector volvió a demostrar capacidad de adaptación. En esta entrevista, Franz Rivero, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Caincruz), analiza el impacto de la brecha cambiaria, la migración de constructoras, el comportamiento de la demanda y las perspectivas de recuperación para 2026.
¿Cuál es su balance del desempeño del mercado inmobiliario cruceño y boliviano en 2025?
El 2025 fue un año complejo para el sector inmobiliario pero que nuevamente, al igual que el 2023 y 2024, mostró una faceta resiliente y de adaptabilidad para seguir trabajando y generando ingresos. Las variaciones en el tipo de cambio paralelo que se convirtió en el precio real del dólar respecto al boliviano, influyó significativamente en los precios de los insumos y materiales de construcción. En julio y agosto de este año, algunas constructoras que desarrollan proyectos de preventa en la zona norte y noroeste como Equipetrol y Sirari, decidieron ajustar sus precios y solo recibir pagos en dólares americanos fuera de Bolivia, o en criptomonedas como el USDT y en pocos casos, al tipo de cambio paralelo del día.
A partir de noviembre del 2025 y con un panorama algo más claro sobre el futuro económico del país con las nuevas medidas anunciadas por el presidente Rodrigo Paz, pero con cautela, el tipo de cambio ha ido bajando progresivamente desde julio del 2025, cuando se cotizaba a un promedio de Bs 16,50/USD a Bs 9,50/USD esta primera quincena de diciembre 2025, con la particularidad de que el valor referencial publicado por el Banco Central de Bolivia, desde el primero de diciembre, viene a ser un precio manipulado por la institución monetaria del país que no ha dado una solución efectiva a la diferencia entre el tipo de cambio nominal u oficial de Bs 6,96 que es ficticio, con el tipo de cambio real que permite conseguir dólares físicos, y en paralelo la realidad del mercado paralelo de criptomonedas como el USDT y USDC.
¿Cuánto ha afectado la brecha entre el tipo de cambio oficial y el paralelo a la dinámica de precios?
Ha sido considerable a pesar de que se ha visto muy poco reflejado en un alza de precios de inmuebles, por el contrario, dada la crisis económica del país, desde el segundo trimestre del 2023 los precios para venta, alquiler o anticrético de inmuebles se han “ajustado” a la compleja situación económica del país y se han “bolivianizado” en una mayoría, por ejemplo: si alguien compró una casa pagando en dólares americanos la suma de 100.000.- el 2021, lo usual es que aspire a tener una plusvalía de al menos un 15% al 2024 pero en la misma moneda. Sin embargo, si esa persona tenía la necesidad de vender el inmueble por un apuro económico a causa de deudas, salud o búsqueda de nuevos destinos (posiblemente fuera del país), está casi obligado, por la premura que tiene, a sacrificar plusvalía y ofrecer su inmueble en los mismo 100.000 o pidiendo un poco más (120.000) pero aceptando el pago en moneda nacional y al tipo de cambio oficial de Bs 6,96.- En caso de pedir un precio mayor, existe la posibilidad de que el inmueble se mantenga en el mercado por mucho tiempo y que el paso del tiempo le siga destruyendo o restando valor a la propiedad por las variaciones en el tipo de cambio de dólar/boliviano paralelo y como efecto de la inflación. Es posible que esta situación no sea la misma de una casa en una urbanización exclusiva, por ejemplo, del Urubó, o de un departamento en Las Palmas, la Av. Las Américas o Equipetrol, que se ofrece en dólares y apunta a un potencial comprador que si podría pagar en dólares y que su propietario tiene el tiempo para esperar que llegue ese perfil de comprador.
Por ello es que, en la mayoría de los casos, una coyuntura como la que vivimos lamentablemente destruye riqueza de todos los sectores económicos.
¿Qué efectos ha tenido en el sector la paralización de obras y la migración de constructoras hacia Paraguay?
La compleja situación económica ha provocado que algunas constructoras dejen de construir, algunas pocas que salgan del país y otras se han adaptado al entorno para seguir trabajando. Las medidas que motivaron estas decisiones fueron derivadas de la escasez de dólares en la banca nacional, la escasez de combustibles que es vital para el sector constructor y la inseguridad jurídica que se vivió en el país durante algunos meses por los bloqueos nacionales provocados por Evo Morales y sus seguidores. Frente a ese panorama, si el país vecino ofrece estabilidad política, seguridad jurídica, instituciones más independientes, disponibilidad de dólares americanos y de combustibles, y baja carga impositiva -entre otras medidas- cualquier constructor no necesita pensarlo mucho para salir del país y es lo que pasó. Esas constructoras han buscado en Bolivia potenciales clientes de un estrato medio-alto y alto, que quieran refugiar su capital en dólares y en un país con todas esas ventajas, por lo tanto, se ha constituido en una solución más para intermediarios como nosotros que trabajamos con algunas de esas constructoras, tanto bolivianas como paraguayas, como para los bolivianos compradores o inversores.
¿Por qué se ha caracterizado la demanda de inmuebles por tipo, zona y perfil de comprador en 2025?
Es variable, porque a pesar de la coyuntura el mercado sigue ofreciendo diversidad de opciones al mercado, desde lotes económicos para inversión a 3 o más años, hasta oficinas o locales comerciales en zonas cotizadas de la ciudad. En general, aún es una coyuntura favorable para el comprador porque tiene un mejor poder de negociación.
¿Qué medidas concretas propone Caincruz para reactivar el sector en 2026?
Son importantes modificaciones estructurales con nuevas leyes sobre el Trabajo, de forma que permita la flexibilidad laboral; también es necesario un nuevo Código de Comercio para que se adapte a la realidad boliviana y al menos a corto plazo que permita tipos societarios, startups y emprendimientos fáciles de constituir. De igual forma el Código tributario y las leyes impositivas, para que la carga tributaria baje, así como los procesos, trámites y el desarrollo de modelos de negocio disruptivos, no con apoyo del Estado, sino con menos presencia del mismo. También pueden ser muy útiles para que Bolivia vuelva al mundo y el mundo vuelva a Bolivia, una nueva ley de inversiones, la re-incorporación de Bolivia al CIADI (Centro Internacional de Arreglo de Diferencias Relativas a Inversiones), la Ley de protección de Datos y una ley bitcoin o al menos una ley de la criptoeconomía.
¿Ve posibilidades de recuperación para 2026?
Todo el pueblo boliviano y el empresariado nacional mantenemos una “cauta esperanza” por los mensajes que ha dado el presidente Paz y por las acciones que está ejecutando en su primer mes de gobierno. Aún resta mucho por ordenar en las finanzas públicas y re-construir lo que se ha destruido en casi 2 décadas de gobierno socialista, tomará tiempo. Como institución, vamos a brindar nuestros aportes sobre cómo deben encararse medidas políticas y económicas para el sector inmobiliario al documento titulado “Plan Bolivia 2025-2035”, elaborado por nuestro buen amigo Oswaldo Barriga, presidente de CANEB. También estamos trabajando junto a otras instituciones afines a temas inmobiliarios y tecnológicos, como el Colegio de Arquitectos de Santa Cruz, la Cámara Boliviana de Blockchain y la Sociedad de Profesionales Administradores de Condominios de Bolivia, para integrar al sector a la tecnología blockchain, a la criptoeconomía y desarrollar más soluciones proptech (property technology), es decir, todas aquellas soluciones tecnológicas aplicadas a las propiedades inmobiliarias, para que nos posibilite el pago o intercambio de propiedades por criptomonedas, o también por partes o porciones de una propiedad en lo que se denomina la tokenización inmobiliaria.
¿Qué perfil de proyecto —residencial, comercial o industrial— podría liderar una reactivación del mercado?
Uno de los proyectos más ambiciosos en el país, que está en ejecución desde hace casi 2 años atrás, y que el 2026 se prevé su entrega es el Ventura Mall Sur, con aproximadamente 200.000 m2 construidos, está generando un notable movimiento económico en el departamento por las fuentes de empleo que ocupa y los proveedores que brindan servicios.
