Cómo encontrar la casa de tus sueños

Si es la primera vez que compras una casa, esta guía de José Luis Añez, director ejecu­tivo de El Faro Inmo­biliaria, te muestra los pasos a seguir.

José Luis Añez*

La compra de vivienda por primera vez conlleva una mezcla de emociones, es como una montaña rusa en la que sentís ilusiones, ale­grías, tristezas, temores, y frus­traciones, entre otras. Por ejem­plo, es posible que encontrés la casa de tus sueños, pero que por algún motivo los papeles de la casa no estén en orden y la ven­ta demore mucho tiempo. Sue­le ocurrir, y eso te desilusionaría mucho.

Para ayudarte a entender el proceso de compra de la prime­ra vivienda, y que estés prepa­rado es bueno conocer las fases del mismo. Son cuatro: investi­gación, búsqueda, negociación/ cierre, y toma de posesión del inmueble.

Describiremos estas fases a grandes rasgos.

INVESTIGACIÓN

Primero lo primero. Para mí esta es la fase más importante.

Si bien sentís que es momen­to para comprar tu primera vi­vienda, independizarte, y que empecés a formar tu hogar, es crucial que revises tus finanzas. Si los números no te dan, tal vez es mejor que pospongas la deci­sión hasta que estés en un mejor momento.

Es probable que dispongas del dinero para una compra en efectivo, pero por lo general, lo más posible es que tengas que endeudarte para la compra de tu primera vivienda. Entonces saber a ciencia cierta de cuánto podrás disponer para la compra de tu primera casa es crucial.

Determina bien cuánto dine­ro tenés ahorrado para este fin y, a menos que seas un experto en finanzas, sugiero que te hagas hacer un análisis de tu capaci­dad de endeudamiento. Para esto es buena práctica que te acerques al banco donde tienes mayor movimiento de tus cuen­tas, donde te depositan tu sala­rio y que te haga el análisis un oficial de crédito de esa entidad.

Esto no significa que tomarás el crédito allí, ya que es posible que dependiendo de tu situa­ción particular podrás tomar el crédito en otro banco que te ofrezca mejores condiciones de financiamiento.

Este análisis te dirá hasta cuánto podrás endeudarte. Si calificas para los créditos con in­terés de vivienda social, ¡mejor! Ya que estos créditos son a largo plazo (hasta 30 años), en Bolivia­nos, y tienen tasa fija de interés durante todo el periodo.

Si no calificas al crédito con interés de vivienda social, ge­neralmente porque ya tenés un bien inmueble a tu nombre o al nombre de tu cónyuge, enton­ces la opción es la de buscar fi­nanciamiento mediante un cré­dito hipotecario normal. En este tipo de crédito es posible que te pidan un aporte propio del 20% del valor de la vivienda.

Ojo, una cosa es el monto que tendrás que financiar, tam­bién tenés que tener alrededor del 4 al 5% del monto de compra de tu casa para que pagues los gastos del Impuesto Municipal de Transferencia y de registro catastral.

Ahora que ya tenés claro el monto a invertir para la compra de tu casa según tu capacidad financiera, y la estructura del préstamo claramente estable­cida, estás listo para ver los si­guientes pasos junto a tu pareja.

LA ZONA

Determinar en qué zona vi­virás es, para mí, el siguiente paso importante. Como regla general, tenés que escoger una zona donde tengas: proximidad (a tu familia, a lugares de abas­tecimiento, futuro colegio de tus hijos), seguridad, accesibilidad, plusvalía.

Como regla general no es bueno elegir dónde vivir en base a donde está tu actual fuente la­boral, ya que esta generalmente cambia en el curso de tu vida.

TIPO DE VIVIENDA

Lo próximo que aconsejo elegir es el tipo de vivienda: departamen­to, casa en urbanización abierta, o casa en condominio cerrado.

Si determinaste que es crucial vivir cerca de un lugar específico (como ser la casa de tus padres, o el colegio de tus hijos), es pro­bable que un departamento sea la mejor opción para vos. El pri­mer punto que vimos, de cuánto puedes pagar por la casa, tam­bién jugará un papel importan­te en este tema, ya que es posi­ble que quieras una casa y que esté cerca de la de tus padres, y quieres que sea en condominio cerrado, pero los precios de este tipo de casas estén fuera de tu presupuesto, motivo por el cual tendrías que optar por un depar­tamento.

En cambio, si quieres que tus hijos disfruten para tener una casa donde haya amenidades, y cultiven amistades a largo plazo, por el mismo presupuesto, tu mejor opción será una casa en condominio cerrado, pero que generalmente estará más lejos.

Si te gusta mantener tu inti­midad, entonces probablemen­te una casa en urbanización abierta sea la mejor opción para vos, ya que tanto en un depar­tamento como en una casa en condominio cerrado tendrás que compartir con tus vecinos áreas comunes, toma de deci­siones conjuntas, etc, y donde tendrás más interacción con ve­cinos.

Otras preguntas importantes a tomar en cuenta para la próxi­ma fase son: ¿prefieres una casa de una planta, o dos pisos?, o tal vez no te importa. ¿Prefieres la cocina cerrada?, ¿Tipo america­na?, ¿O te es indiferente?, ¿Cuán importante es el número de ba­ños?, ¿Tamaño de jardín?, estas preguntas están entre las más importantes.

Con estos tres primeros pun­tos ya resueltos: presupuesto, zona y tipo de vivienda, estás listo para iniciar la siguiente fase que es muy emocionante: la búsqueda.

LA PRE SELECCIÓN

Casi nadie compra casas por internet directamente. Sin embargo, internet es una gran herramienta para hacer una pre-selección de viviendas que después de seleccionadas y fil­tradas puedes visitar.

Hay diferentes herramientas y sitios especializados donde los propietarios o agentes inmobi­liarios publican las viviendas que quieren vender. En Bolivia hay decenas de portales inmobilia­rios, pero los que sobresalen son Ultracasas e Infocasas. En estos los propietarios y/o agentes in­mobiliarios pagan para publicar sus inmuebles en venta.

Las grandes franquicias in­mobiliarias como Century 21, Remax, y recientemente Keller Williams, también suben las pro­piedades de sus agentes a sus si­tios web y una gran mayoría de estas no son publicadas en los portales inmobiliarios.

Otra gran fuente de infor­mación donde puedes buscar inmuebles es Marketplace de Facebook.

Asimismo, el buscador de Google te puede dar buenas op­ciones al ingresar tu criterio de búsqueda en el buscador, aun­que en la mayoría de los casos te llevará a alguno de los portales mencionados.

Los medios tradicionales también continúan publicando inmuebles, como los periódicos de tu ciudad.

Pero ojo, no todo lo que está en venta sale publicado en in­ternet. En mi experiencia, hay como un 30% de viviendas que están en venta y no se llegan a publicar por diferentes motivos.

Utilizar internet es una gran manera de pre seleccionar casas para después visitarlas. Te ahorra tiempo y te da múltiples opcio­nes.

Mi recomendación es que veas las casas que te interesan en los sitios web en la zona y que es­tén dentro del presupuesto que tienes, luego armes un Excel con las casas que te llaman la aten­ción donde anotarás: ubicación, dirección, metros cuadrados construidos, metros cuadrados de terreno, número de habitacio­nes, baños, garajes, precio, enla­ce de referencia, información de contacto, y un comentario sobre por qué te llama la atención.

Con esto después podrás ir eliminando las que te parezcan chicas o grandes, si están muy lejos de tu zona elegida, si el pre­cio es muy alto, etc.

VISITAS

Ahora está listo para empezar a hacer las visitas.

Pero antes toma la lista de las casas pre-seleccionadas, ponlas por orden de prioridad desde las que más te gustan a las que me­nos te gustan, y toma las prime­ras diez para agendar las visitas.

Escoge un día y hora en el que podrás ir acompañado de tu pareja para ir a verlas. No come­tas el error de ir solo o sola. Ne­cesitarás verla con quien vivirás en ella y con quien compartirás la decisión de comprar.

No programes menos de 30 minutos por visita para que ten­gas tiempo de ver la casa, ins­peccionarla, sentir el barrio, etc.

Deberás llamar y coordinar las visitas por lo menos con 24 horas de anticipación. Ya sea el propietario o un agente inmobi­liario que la estén promocionan­do también necesitan tiempo para programarse.

Para la visita, acordate de lle­var un cuaderno de notas y ano­tá para cada casa la dirección y registrá si te gustó o no. Esto es muy importante, ya que des­pués es fácil confundirse entre tantas opciones que vieron.

Haz preguntas para enten­der: ¿Por qué está a la venta?, ¿Hace cuánto tiempo está en el mercado?, ¿La vivienda tiene al­gún problema que usted sepa? Las respuestas a estas pregun­tas te darán un pálpito de la si­tuación real del inmueble.

Esta tarea toma tiempo y pa­ciencia, mucha paciencia.

Si tu disponibilidad de tiem­po es limitada para la fase de búsqueda y para programar las visitas, te recomiendo que to­mes los servicios de un asesor inmobiliario. Pero ojo, debe ser un asesor inmobiliario en quien confíes.

Su trabajo será el de hacer un levantamiento con ustedes, los compradores, para entender bien lo que están buscando, su presupuesto, la zona, y con esa información presentarles dife­rentes opciones que se adecúen a sus criterios de selección. Ver con ustedes esta selección pre­liminar, para luego presentarles una segunda selección, ya sea por zoom, o en una reunión pre­sencial, y que elijan las que les gustaría visitar. El o la asesora luego coordinará las visitas y los deberá acompañar para ir ade­lante con el proceso. No le ocul­tes nada al asesor, ya que te está ayudando, y es mejor que sepa qué les gusta, qué no les gusta, etc.

En Bolivia, el asesor cobra sus honorarios al propietario del in­mueble, es decir no te cuesta nada.

Ten en cuenta que es muy difícil poder cumplir todos tus deseos y criterios de selección con una sola casa. Generalmen­te tendrás que sopesar las dife­rentes alternativas que tienes y elegir la casa que más te llame la atención.

En pocas ocasiones he visto que el comprador llegue a una casa y diga: es ésta. Suele suce­der, pero es poco común.

¿Cuántas visitas hacer? No pasan de 10 visitas, en por lo menos dos tandas. La prime­ra tanda para ver qué hay en el mercado, y la segunda tanda de visitas ya ajustando los criterios y volviendo a seleccionar.

He tenido clientes que a la quinta visita ya deciden cuál casa quieren, como también a clientes que he acompañado a 20 visitas, y no encontraron lo que tenían en mente. Suele su­ceder.

Generalmente se hace una o dos visitas más al inmueble de­seado para ya hacer una inspec­ción más profunda, y asegurarte qué es lo que realmente quieres.

NEGOCIACIÓN / CIERRE

Esta fase suele ser corta si es que todo está en orden: el finan­ciamiento, la documentación de la casa, que se llegue a un acuer­do sobre el precio.

Si has hecho una buena se­lección tendrás argumentos para saber si la casa está en su precio de mercado, y podrás ne­gociar con bases sólidas.

Es muy importante que ten­gas un abogado de tu confianza para que revise la documenta­ción. El asesor inmobiliario hace este trabajo, pero quien debe dar la palabra final es un abo­gado que revise y se cerciore de los compromisos asumidos, contratos, y documentación de la vivienda.

El propietario generalmen­te está de acuerdo en esperar el tiempo necesario para que se apruebe un financiamiento bancario, y luego se gestione el desembolso. Este periodo nor­malmente toma hasta 60 días calendario.

Para esto se recomienda fir­mar un documento, que puede ser privado, de compromiso de compra venta, en el que ambas partes asumen el compromiso, uno de vender y el otro de com­prar el bien inmueble según ciertas condiciones. Con este compromiso, el propietario reti­ra la casa del mercado mientras el financiamiento sigue su cur­so, y el comprador hace un de­pósito como muestra de serie­dad. Hay varias modalidades de hacer este compromiso, tanto en monto como en condiciones. Por eso es importante que parti­cipe tu abogado.

Una vez aprobado el crédito, se firman los documentos y se hace el desembolso.

POSESIÓN

¡Llegó la fecha de entrega! La documentación, si está bien he­cha, debe indicar las condicio­nes de entrega del bien inmue­ble. Entonces, para el día y hora indicada te haces presente para la entrega de llaves y te cerciores que las condiciones establecidas se cumplen en cuanto a limpieza, es­tado de la casa, cuentas al día, etc.

Si hay algo que no está como se acordó en el compromiso de compra venta, esto debe ser ob­servado y corregido.

La firma de un documento como acta de entrega es reco­mendado para establecer que se está de acuerdo, o no.

Algunos constructores o propietarios dan un tiempo de garantía de la vivienda contra defectos de construcción, es­pecialmente cuando es nueva, y esto debe constar en la docu­mentación.

Como viste, es un proceso lar­go que está lleno de emociones. Espero estos consejos te sirvan para ayudarte a minimizar ries­gos y para que encuentres la vi­vienda de tus sueños.

*Director ejecutivo de El Faro Inmobiliaria.