Oscar Alberto Paz Gutiérrez, presidente de la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios (CBDI) y gerente general de Celina Inversiones, analiza el desempeño del sector inmobiliario boliviano durante 2025, un año marcado por el ajuste, la presión de costos y la cautela de la demanda. En esta entrevista, aborda los principales factores que incidieron en el mercado, el impacto del tipo de cambio y del crédito hipotecario, así como los desafíos estructurales y las perspectivas del sector de cara a 2026.
La Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios es una institución que representa a 81 empresas a nivel nacional, desde donde impulsa una agenda nacional enfocada en la vivienda digna, el fortalecimiento institucional del sector, la promoción de inversiones, y el diseño de políticas públicas de largo plazo para el desarrollo económico del país y del sector.
¿Cómo evalúa el comportamiento del sector inmobiliario boliviano durante 2025?
El 2025 fue un año complejo y de ajuste para el sector inmobiliario boliviano. No fue un año de expansión, pero sí de resiliencia y adaptación. El sector logró sostener actividad, empleo y proyectos, pese a un entorno marcado por mayores costos de construcción, restricciones crediticias y tensiones macroeconómicas. El desempeño fue heterogéneo según ciudades y segmentos, con un mercado más selectivo y prudente.
¿Cuáles fueron los principales factores que marcaron la pauta?
Identificamos cuatro factores clave:
• El incremento sostenido de los costos de construcción, reflejado en el ICC-CBDI.
• La presión del tipo de cambio paralelo, con impacto directo en insumos importados.
• La desaceleración del crédito hipotecario, tanto comercial como de vivienda social.
• Una mayor cautela de la demanda, que priorizó proyectos bien ubicados y financieramente sólidos.
¿La demanda fue inversión/refugio de valor o demanda de uso?
En 2025 se observó un mix de demanda. Hubo familias que buscaron vivienda para uso propio, pero también un componente de inversión defensiva, especialmente en segmentos medios y medios-altos. El inmueble siguió siendo percibido como un resguardo de valor frente a la incertidumbre económica. No fue un año especulativo, sino de decisiones racionales y bien evaluadas.
El ICC-CBDI muestra incrementos importantes en los costos de construcción. ¿A qué se debe principalmente?
El aumento responde a una combinación de factores estructurales:
• Incremento en agregados y materiales clave como cemento, así también en el transporte.
• Presión cambiaria en insumos importados.
• Mayores costos logísticos y operativos.
• Ajustes laborales y menor escala productiva.
Todo ello ha elevado el costo de producir vivienda formal en todo el país.
¿Qué incidencia tiene el tipo de cambio paralelo en el precio final?
Tiene una incidencia indirecta pero relevante. No todos los costos están dolarizados, pero muchos insumos clave toman como referencia el tipo de cambio paralelo, lo que presiona los presupuestos y obliga a ajustes en precios o márgenes. El impacto es mayor en proyectos en etapa inicial o en reposición de insumos.
¿Qué medidas propone el gremio para aliviar la presión de costos?
Desde CBDI proponemos:
• Mesas técnicas público-privadas para revisar costos críticos con todos los actores de la cadena y autoridades (materiales, transporte y logística).
• Una nueva política de acceso a vivienda que amplíe el crédito hipotecario para más familias.
• Incentivos a la producción local de insumos.
• Mayor previsibilidad normativa y tributaria.
• Acceso a financiamiento productivo para desarrolladores.
• Agilización de trámites municipales y de aprobación urbana, para no retrasar soluciones habitacionales.
¿Cómo califica el acceso al crédito hipotecario en 2025?
Fue más restrictivo y selectivo. El crédito de vivienda social empezó a caer significativamente, lo que muestra que ya cumplió su ciclo, tuvo un rol relevante años anteriores, pero no llegó plenamente a la base de la pirámide, ni al sector informal, que son quienes más necesitan acceso a financiamiento. El crédito comercial presentó mayores exigencias y menor dinamismo, lo que contuvo la demanda efectiva, pese a que la necesidad habitacional sigue siendo alta.
¿Los precios de venta subieron al mismo ritmo que los costos?
No. En muchos casos, los desarrolladores absorbieron parte del incremento de costos, reduciendo márgenes para no frenar la demanda. El aumento de materiales y logística no se trasladó íntegramente al comprador, lo que tensionó la rentabilidad del sector.
¿Cómo evalúa la demanda en Santa Cruz, La Paz y Cochabamba?
Las ciudades del eje troncal concentran la mayor demanda estructural del país:
• Santa Cruz mostró mayor dinamismo relativo.
• La Paz tuvo una demanda más cautelosa y selectiva.
• Cochabamba mantuvo estabilidad, con foco en vivienda media.
En todas, la demanda depende fuertemente del acceso al crédito y del precio final.
¿Cómo avanzó la agenda para reducir el déficit habitacional?
Bolivia enfrenta un déficit superior al millón y medio de viviendas y, por crecimiento demográfico y migración interna, las ciudades del eje central requieren al menos 30.000 viviendas nuevas por año. Se necesita una nueva política de escala nacional suficiente para revertir esta brecha y tener un verdadero impacto.
¿Qué rol deben jugar el Estado y el sector privado en 2026?
Un rol complementario y articulado. El Estado debe actuar como facilitador, con normativa clara y financiamiento inclusivo; el sector privado debe aportar capacidad técnica, inversión y eficiencia. Existen modelos público-privados viables, especialmente en vivienda social y regeneración urbana, si hay reglas claras y previsibilidad.
Mirando 2026, ¿cuáles son los tres principales riesgos que podrían frenar la recuperación del sector?
• Persistencia de altos costos de construcción.
• Mayor restricción crediticia y menor liquidez.
• Incertidumbre macroeconómica y política.
¿Tres oportunidades para la reactivación?
• Ajustes inteligentes en políticas de vivienda y crédito.
• Alianzas público-privadas de escala nacional.
• Innovación en diseño, costos y sostenibilidad de proyectos.
¿Qué recomendaría a una familia que evalúa comprar vivienda?
Evaluar con calma, priorizar proyectos formales y bien estructurados de empresas serias y con trayectoria, analizar el financiamiento disponible y pensar la vivienda como una decisión de largo plazo. Incluso en contextos de ajuste, comprar vivienda sigue siendo una inversión en estabilidad, patrimonio y calidad de vida, siempre que se haga con información y respaldo técnico.
