Proyectan ajustes en precios de inmuebles similares a los manejados prepandemia

Una de las consecuencias de que actualmente se aprecien precios más bajos que en la época de prepandemia es la necesidad de vender inmuebles para pagar cuentas en clínicas u hospitales de personas con cuadros complejos de Covid-19. La expectativa es regular costos, crecer más que otros años y conceptualizar proyectos según el perfil del cliente. 

Eliana Ferrufino A.

A partir del segundo se­mestre del 2022 es po­sible que los precios de los alquileres de in­muebles estén más próximos a los que se manejaban antes de la pandemia, según informó Franz Rivero Arce, socio fundador y CEO de UNO Corporación Inmo­biliaria, si es que no hubiera nin­guna sorpresa en el plano macro­económico y de tipo de cambio en el país.

Contextualizó que, desde marzo de 2020 al presente, luego de un año y nueve meses de pan­demia global de Covid-19, los pre­cios de los inmuebles en venta, alquiler y anticrético han sufrido comportamientos variables de­pendiendo de su ubicación y de sus características. Respecto a los arrendamientos, la Ley Excepcio­nal de Arrendamientos Nº 1342 prevé que se reduzcan en un 50% los inmuebles.

Entre esos inmuebles figuran los siguientes cánones de arren­damiento: hasta Bs 5.000/mes ($us.718,40/mes al t/c oficial) para los destinados a vivienda, hasta Bs 7.000/mes ($us.1.005,75/mes) para aquellos destinados a tien­das, espacios comerciales o pres­tación de servicios y Bs 15.000/ mes ($us.2.155,18/mes) para pro­piedades de uso Industrial.

“En términos generales, los precios de los inmuebles en arrendamiento se han ajustado en un 30 a 50%, porque, a pe­sar de que la ley se involucra en acuerdos privados entre propie­tario y arrendatarios, tanto para uso residencial como para activi­dades económicas, la misma da la posibilidad de que las partes acuerden previamente una re­ducción a los cánones de arren­damiento, a manera de una con­cesión,” explicó.

Con relación a la venta de in­muebles, el ejecutivo detalló que el comportamiento fue singular, porque la pandemia ayudó a que una buena parte de los precios de inmuebles en venta reduzcan los márgenes de especulación que, en algunos casos, eran com­pletamente subjetivos.

“Hace tres años, todavía ha­bía personas que pretendían especular con los precios de sus inmuebles en calles o zonas con poco atractivo, es decir, especu­laban sin el debido respaldo, y al cabo de varios meses de oferta, se daban cuenta de que no po­dían vender en el precio que pe­dían. En cambio, otros inmuebles ubicados sobre avenidas o anillos con potencial comercial o resi­dencial y con una atractiva renta­ bilidad, son más susceptibles de responder favorablemente a un precio especulativo”, indicó.

Por otra parte, los anticréticos tuvieron poca o nula afectación sobre la pandemia, porque en mercados como Santa Cruz, la demanda es mayor a la oferta, si­tuación que es diferente en mer­cados como La Paz, Cochabam­ba, Sucre u Oruro.

EL MERCADO INMOBILIARIO CRECIÓ EN 2021 MÁS QUE EN 2019

Para el presidente de RE/MAX Bolivia, Oliver Viera, la gestión pasada enseñó que el mercado inmobiliario es uno de los que no ha sufrido mucho en el aspecto económico, además no presentó un estancamiento como los de­más sectores. “Las ciudades que forman parte de nuestro eje tron­cal estuvieron por un 77.16% por encima de todo lo que se generó en el 2019”, resaltó.

Destacó que como RE/MAX Bolivia, el análisis que realizó la empresa de la gestión 2021, en comparación con 2019, mostró que cada trimestre tuvo un buen porcentaje de creci­miento, especialmente el segun­do, que fue el más elevado de los cuatro del año. “De esta manera, podemos evidenciar que en cada uno de los trimestres siempre es­tuvimos por encima de la gestión 2019, nuestro mejor crecimiento fue de un 44.19% en el segundo trimestre del 2021”, expresó Viera.

Sin embargo, el desafío que los diferentes sectores empre­sariales pueden sufrir este 2022, además de la incertidumbre que genera la pandemia de la Co­vid-19, es el ámbito político, ya que si el Gobierno no lanza políti­cas de ayuda es muy difícil seguir tratando de recuperar la econo­mía, dijo Viera.

Rivero coincidió en este as­pecto, ya que el Gobierno cen­tral emitió una serie de medidas que no ayudan a la liberalización de la economía, por el contrario, apuntan más a controlarlas. Por otra parte, no se aprecia que vaya a darse una flexibilización laboral o a reducir la presión fiscal, por lo tanto, será sacrificada para el sector constructor e inmobiliario. “Solo le resta al empresario priva­do seguir afrontando más obstá­culos y dificultades para generar empleos y algo de riqueza”, alertó.

CRECER Y TENER ENFOQUE EN CADA PROYECTO SON LA TENDENCIA 2022

“Nuestra expectativa como sector inmobiliario es seguir teniendo una tendencia de creci­miento anual del 15 al 20%, básica­mente conside­rando las gestio­nes pasadas en las que hemos po­dido registrar un crecimiento del 10 al 20%”, dijo el presiden­te de RE/MAX Bolivia.

A su turno, el CEO de UNO Corporación Inmobiliaria agregó que específicamente el mercado cruceño tiende a seguir crecien­do mayoritariamente en solucio­nes para uso residencial (condo­minios de departamentos y casas para los diferentes estratos), sin olvidar las casas independientes; luego vienen los de uso comer­cial, como centros comerciales y oficinas, en diferentes zonas y para casi todos los estratos so­cioeconómicos.

“Aún no se aprecia mayor avance en proyectos inmobilia­rios especializados en una ‘tri­bu’ o comunidad de un perfil de comprador, por ejemplo, para solteros jóvenes o para adultos mayores, para viudos, para los deportistas y amantes del depor­te, o para los gamers, etc. Los pro­yectos inmobiliarios de ese tipo no solo deben tener un concepto comercial, sino una experiencia que sea valorada por esos perfi­les de compradores”, apuntó.

En UNO Corporación están asesorando a clientes construc­tores para que perfilen y con­ceptualicen proyectos así y rom­pan esquemas tradicionales en temas arquitectónicos, comer­ciales e inmobiliarios en Santa Cruz. “Gracias a la tecnología y a la información, vivimos en un tiempo en el que ya no es lo más conveniente construir y vender un proyecto para cualquier tipo de cliente, hay que darle un con­cepto y enfoque a cada proyecto, un diferencial”, señaló como una tendencia para el 2022.

La pandemia ha generado exigencias en los diseños de las viviendas, sean monoambientes o casas, ahora la mayoría requie­re de un espacio destinado al tra­bajo en casa y también a darle al menos unos metros de balcón o terraza para respirar el aire exte­rior. Las quintas o viviendas de fin de semana fuera de la ciudad también han recobrado impor­ tancia, porque permiten a las familias alejarse temporalmente de los riesgos que implica vivir en la ciudad. Naturalmente, este tipo de soluciones para compra apuntan a un estrato socioeco­nómico medio-alto y alto que ya tiene satisfecha su necesidad de vivienda. En menor proporción, puede ser un negocio de renta (build as a rent) para un desarro­llador o inversor.

Además, continuó Rivero, de­bería darse una innovación en di­seño y comercialización para los inmuebles de uso comercial. Los centros comerciales, malls, strip malls, outlets, edificios de ofici­nas, empresariales y otros deben tender a enfocarse en un perfil de clientes, como ya lo hicieron al­gunos, por ejemplo, oficinas solo para microempresarios o profesio­nales independientes (abogados, contadores, diseñadores), para profesionales de la salud no hos­pitalaria (ortodoncistas, oftalmólo­gos, fisioterapeutas, kinesiólogos, laboratorios), centros comerciales solo para tecnología o soluciones para el hogar, ferreterías, etc.

CADA DEPARTAMENTO DEL EJE TRONCAL TIENE DESAFÍOS INMOBILIARIOS

“Si hablamos de qué depar­tamento tiene el mayor de los desafíos de crecimiento sería La Paz, ya que para RE/MAX Bolivia el 2021 fue el momento perfecto, que se evidencia en la cantidad de oficinas que abrimos (tres nuevas franquicias). Ya estamos cerca de los 100 agentes inmobi­liarios, pusimos más enfoque en este mercado, porque el depar­tamento paceño es un mercado que aún no ha sido explorado”, señaló Viera.

Asimismo, acotó que se han colocado unas proyecciones bas­tantes fuertes para Santa Cruz y Cochabamba, debido a que am­bos departamentos, año tras año, se superan y crecen de manera exorbitante.

“Considero que cada depar­tamento tiene desafíos particu­lares”, manifestó por su parte Ri­vero. La Paz está en proceso de crear su primera Asociación de Inmobiliarias de La Paz, un equi­valente a la Cámara Inmobiliaria de Santa Cruz (Caincruz), la única que hace más de 11 años es refe­rente del sector, al cual lo impulsa, informa, genera alianzas y sube el estándar de calidad de servicios. La asociación ayudará a que los colegas corredores inmobiliarios de la Sede de Gobierno tengan una institucionalidad que trabaje por ellos e integrada a sus pares de Santa Cruz y Cochabamba.

“Otro desafío que identifi­co en La Paz, adicional al de construir proyectos para tribus o comunidades, es brindar a la población viviendas más peque­ñas, que es parte de la tenden­cia mundial para atender masi­vamente al mercado. Seguirán existiendo personas que com­pren grandes terrenos y cons­trucciones, pero el grueso de la población tiene un presupuesto más reducido”, aclaró.

La escasez de tierra (terrenos), la inflación de materiales de construcción y otros factores económicos hacen que la ecuación de buena calidad a buen precio (no necesariamente barato ni caro) sea la mezcla ideal para satisfacer la necesidad de vivienda del grueso de la población. A quienes quieren atender a nichos o segmentos Premium, siempre tendrán la posibilidad de hacerlo, pero deben ser continuos innovadores.

“En Cochabamba, seguro que la Cámara de Empresas de Bie­nes Raíces (Cebirac) seguirá tra­bajando por su fortalecimiento institucional y por mayores be­neficios a sus asociados en coor­dinación con sus pares del eje central. En el ámbito de la cons­trucción, también debe buscar especializarse en el desarrollo de proyectos para tribus o comuni­dades”, dijo Rivero.

En Santa Cruz de la Sierra es ne­cesario encarar algunos cambios al Código de Urbanismo y Obras, rescatando ejemplos de ciudades en la región que ya han pasado por el crecimiento que está dándose en la ciudad hace 15 años. Hay que pensar en qué necesita ahora la urbe, qué problemas y ventajas tie­ne y cómo queremos que esté en tres o cinco años, porque entonces habrá otra realidad.