Las transacciones en el sector inmobiliario en Bolivia se vieron forzosamente “bolivianizadas” debido a la escasez de divisas en el sistema financiero nacional. Este tema es abordado por Franz Javier Rivero, presidente del directorio de la Cámara de Inmobiliarias de Santa Cruz – CAINCRUZ.
¿Cuál es la situación del sector inmobiliario en Santa Cruz?
El sector inmobiliario en general, que aglutina a diversos actores como los constructores, proveedores de materiales de construcción, de servicios (como los de arquitectura, ingeniería, legales, contables y de comercialización o intermediación, es importante para la economía. Algunos de los datos destacados que podemos rescatar del trabajo realizado gracias al Instituto Cruceño de Estadística – ICE y la Cámara de la Construcción de Santa Cruz – Cadecocruz que el pasado 29 de agosto presentamos públicamente junto a Caincruz, son los siguientes:
• Población del departamento: 4.000.143 habitantes
• Población área metropolitana: 2.811.335 habitantes
• Población de Santa Cruz de la Sierra: 2.251.627 habitantes
• Según el Censo de obras en construcción 2023: 1700 casas y 600 edificios
• Leve crecimiento (desacelerado) de la construcción en general.
• Proyección a 2035: Se necesitarán 1.700.000 viviendas más, porque seremos 6 millones de habitantes.
Con esos datos, a pesar de lo desalentadores que son junto a los datos macroeconómicos de riesgo país, caída de Reservas Internacionales Netas, escasez de dólares, subvención a los combustibles, déficit fiscal y en la balanza de pagos, crecimiento del gasto público, inflación engañosa según datos oficiales por la existencia de tipo de cambio fijo, cuyo principal importador es el Estado entre otros, son razones para ser cautelosos y resilientes en el momento de hacer inversiones.
¿Cómo está la oferta y demanda de inmuebles en la capital cruceña?
Al presente, seguimos trabajando en relevar información estadística seria, responsable y verificable del sector respecto a la cantidad de operaciones (venta, alquiler anticrético), tipo de inmuebles (casas, departamentos, lotes, oficinas, locales comerciales, etc), rangos de precios y por consiguiente, oferta y demanda de los mismos. Por ello, con el Instituto Cruceño de Estadística, seguimos trabajando en la construcción de información estadística que fue presentada a finales del pasado mes de agosto, en el Estudio titulado “Estadística y hogares en Santa Cruz en el contexto inmobiliario” que arrojó los siguientes datos relevantes en la capital, Santa Cruz de la Sierra:
Total de viviendas construidas: 662.678
Los 3 distritos con más viviendas construidas conforme a proyecciones del ICE, son:
DM 8 zona sureste – 88.304
DM 6 zona noreste – 83.710
DM 7 zona este – 69.868
DM 12 zona sur – 61.437
DM 5 zona norte – 57.871
DM 1 zona oeste – 52.362
En toda la ciudad, viven un promedio de 4 personas por vivienda. De los cuales, 77% habitan casas y 5% departamentos; un 58,98% en vivienda propia y 27,74% en alquiler. Lamentablemente existen algunas inmobiliarias que no forman parte de nuestra institución que se aventuran a revelar datos del sector que pueden carecer de rigurosidad científica, prudencia e imparcialidad porque son relevados por ellos mismos, en cambio, los datos que divulgue CAINCRUZ serán relevados de fuentes propias, bajo la metodología y rigurosidad científica del ICE que es la institución oficial de nuestro departamento, con mandato constitucional que le faculta realizar Estadísticas departamentales (Constitución, art. 300, párrafo I, inc. 11).
¿Qué zonas son más atractivas para invertir?
Por los datos relevados por el ICE, la zona norte sigue siendo atractiva para invertir y también la zona este, desde el noreste hasta el sureste, porque tienen una amplia extensión de territorio por urbanizar y en proceso de urbanización dentro de los límites del municipio de Santa Cruz de la Sierra y lo colindante con el municipio de Cotoca. La zona sur también tiene un potencial llamativo, desde el centro hasta el Plan 4000 que también está desarrollándose a pasos acelerados, tanto para uso residencial como comercial, y la zona oeste y suroeste hasta los límites con los municipios de La Guardia y Porongo con su distrito el Urubó, tienen vastos territorios para proyectos de todo tipo.
Un aspecto positivo es la recientemente promulgación de la Ley departamental Nº 339 que declara la región metropolitana Santa Cruz Metrópoli, como Metrópoli Universitaria y Tecnológica. Por lo tanto, como institución esperamos poder integrar el Consejo Metropolitano que prevé la incorporación de entes públicos y privados para brindar nuestros aportes técnicos para el desarrollo de esta metrópoli universitaria y tecnológica.
¿Cuál es el impacto de la falta de dólares en el sector inmobiliario cruceño?
Esa situación, que es parte del efecto de las desatinadas acciones asumidas por el Ejecutivo nacional, afectan de forma directa y colateral al sector inmobiliario porque, hasta marzo del 2023, las operaciones inmobiliarias estaban altamente dolarizadas. Las ventas, alquileres y anticréticos se pactaban en moneda norteamericana, y a partir de ese mes y con la intervención del Banco FASSIL, las operaciones se bolivianizaron de manera forzada por la escasez de dicha divisa en el sistema financiero nacional. Como consecuencia de la escasez de dólares, se ha dado una reacción natural en el mercado que es la aparición de un mercado paralelo de intercambio de divisas que ya han llegado a un doble de su cotización oficial de Bs 6,96.- por $US.1.-, por ello, los compradores han visto como alternativa refugiar sus dólares y bolivianos de una mayor devaluación, en el sector inmobiliario, tanto en terrenos como en departamentos y casas.
Las personas que pasan apuros económicos, en la mayoría de los casos, deben sacrificar sus expectativas de precio al momento de vender sus inmuebles y eso se convierte en una oportunidad para los corredores inmobiliarios y para los inversores que buscan “ofertas de ocasión”, eso sí, tomando en cuenta que hay más oferta que demanda y que esos niveles de oferta y demanda no son iguales para todos los tipos de inmuebles, zonas y estratos socioeconómicos. Por ello, nuestra recomendación es que aquellas personas que necesitan algún servicio inmobiliario para venta o alquiler de sus inmuebles acudan a una empresa afiliada a CAINCRUZ para ser bien asesorados y recomendarles lo más conveniente a sus intereses.
¿Cómo se han visto afectados los precios por esta situación?
Respecto a los precios de los inmuebles, en cualquier coyuntura económica es posible encontrar más o menos especulación. En la coyuntura actual, debido a que hay más personas con apuro económico, es posible encontrar más ofertas especiales y en los últimos 16 meses mayor predisposición de los vendedores de recibir bolivianos en lugar de dólares, como era usual anteriormente. Con relación al arrendamiento de inmuebles, también encontramos que hay más oferta que demanda en ciertas zonas de la ciudad y en casi todos los tipos de inmuebles y estratos, por lo tanto los precios se contraen.
¿Qué retos tiene el sector inmobiliario frente a la coyuntura económica actual?
El principal desafío del empresariado consiste en ser escuchados por el gobierno nacional y poner en práctica las diversas estrategias o medidas que permitan una liberalización de la economía nacional. Entre las principales medidas que podemos mencionar y que favorecerían de forma directa al sector inmobiliario están: la liberación de tasas de interés en el sistema financiero, para que la banca compita ofreciendo mejores condiciones de financiamiento y adicionalmente, apruebe al menos 3 leyes que pongan al país en la mira de inversionistas extranjeros: el proyecto de Ley de servicios inmobiliarios que ha gestionado la institución y que pretende proteger a todos los actores del mercado inmobiliario en general, profesionalizándolo; un Nuevo código de comercio que responda a la realidad comercial global, libre y competitiva; y una nueva Ley de inversiones que genere las condiciones necesarias para que empresas e inversionistas extranjeros inyecten dólares a la economía nacional.
PERFIL PROFESIONAL
Franz Javier Rivero es Licenciado en Derecho (UCB Cochabamba 2006). Desempeñó el cargo de Gerente administrativo de GERA LTDA. – SANTA CRUZ INMUEBLES (2007 – 2018). Es Master en Administración de Empresas – MBA (UPSA 2011). Realizó un Diplomado en gerencia de empresas inmobiliarias (NUR 2012). Ejerció como Presidente del directorio de la Cámara de Inmobiliarias de Santa Cruz – CAINCRUZ (ex CICRUZ) gestión 2015-2017. Ha sido Docente de postgrado en temas legales inmobiliarios en la Universidad NUR (2011) y ESAM (2016). Es Socio fundador y CEO de UNO CORPORACION INMOBILIARIA (2018-2024). Socio fundador y CEO de CAPITAL CORPORACION INMOBILIARIA (2024 al presente). Founder de la comunidad inmobiliaria digital Proptech Bolivia, integrada a Latinoamérica Prop & Contech. Actualmente es el Presidente del directorio de la Cámara de Inmobiliarias de Santa Cruz – CAINCRUZ (ex CICRUZ) gestión 2023-2025.
