El mercado inmobiliario boliviano atraviesa un proceso de transformación marcado por el incremento de los costos de construcción, la escasez de divisas y las dificultades de acceso al financiamiento. En este escenario, la demanda de vivienda se mantiene, pero miles de familias —especialmente de ingresos medios y del sector informal— encuentran cada vez más obstáculos para acceder a un crédito hipotecario.
Óscar Paz Gutiérrez, presidente de la Cámara Boliviana de Desarrolladores Inmobiliarios (CBDI), plantea que Bolivia necesita una nueva política de vivienda que responda a la realidad económica actual. El ejecutivo propone fortalecer los mecanismos de garantía y articular al sector público y privado para ampliar el acceso al financiamiento, dinamizar la inversión y contribuir a reducir el déficit habitacional.
¿Cuál es el estado del mercado inmobiliario boliviano en la actualidad?
Bolivia atraviesa un cambio de ciclo económico que exige nuevas formas de hacer política pública y de impulsar la inversión. El sector inmobiliario se encuentra en un proceso de adaptación a esta nueva realidad.
La necesidad de vivienda continúa creciendo y el déficit habitacional supera los 1,95 millones de hogares; por ello, el desafío no es generar demanda, sino crear las condiciones para que más familias puedan acceder a una vivienda mediante mecanismos modernos de financiamiento.
¿Cómo impactó la escasez de divisas y el incremento del tipo de cambio en el costo de los proyectos?
Desde el 2023 venimos soportando incremento de los costos de materiales, equipos e insumos de construcción. Esto obliga a desarrollar proyectos con mayor eficiencia y planificación. Hoy el reto del sector es adaptarse a esta nueva estructura de costos sin dejar de impulsar inversiones que respondan a la necesidad habitacional del país.
¿Cuánto se han incrementado los costos de construcción durante el último año?
Según el Índice de Costos de Construcción de Vivienda de la CBDI (ICC-CBDI), los costos acumulados superan el 50% desde diciembre de 2023. Este comportamiento confirma la necesidad de implementar nuevos mecanismos financieros que permitan mantener el acceso a la vivienda y garantizar la sostenibilidad de los proyectos.
¿Se han paralizado o postergado proyectos debido al actual contexto económico?
Algunos proyectos han ajustado sus cronogramas de ejecución para adecuarse al nuevo ciclo económico. Sin embargo, el sector mantiene su confianza en Bolivia y continúa invirtiendo. Con mejores condiciones de financiamiento y reglas claras, muchos proyectos podrán reactivarse y otros nuevos podrán desarrollarse.
¿Qué segmentos del mercado son los más afectados: vivienda social, clase media o desarrollos de mayor valor?
El mayor impacto recae sobre las familias de menores ingresos y la clase media, no porque falte demanda, sino porque existen mayores restricciones para acceder al crédito. Cerca del 85% de la población económicamente activa pertenece al sector informal, lo que limita su acceso al sistema financiero, aun cuando muchas familias tienen capacidad real de pago.
¿Cómo se encuentra la demanda de viviendas en los últimos meses?
La demanda de vivienda sigue siendo sólida. Lo que se ha reducido no es el interés por comprar una vivienda, sino la posibilidad de acceder a financiamiento. Miles de familias desean comprar una casa, un departamento o un lote, pero no califican para un crédito hipotecario bajo los criterios tradicionales del sistema financiero.
¿Cuál es hoy el principal obstáculo para desarrollar nuevos proyectos?
El principal desafío es ampliar el acceso al financiamiento para las familias. Cuando existe demanda con acceso al crédito, se dinamizan automáticamente la inversión, la construcción, el empleo y toda la cadena productiva. Por ello, el financiamiento debe convertirse en el eje de la nueva política de vivienda.
¿Cuál fue el principal resultado de la reciente reunión entre la CBDI y el Gobierno?
Lo más importante fue la apertura de un diálogo técnico para construir soluciones estructurales. Existe coincidencia en que el país necesita evolucionar hacia una nueva política de vivienda que responda a la realidad económica actual y permita ampliar el acceso a la vivienda digna sin generar mayores cargas para el Estado.
¿Qué propuestas presentó específicamente la CBDI durante este encuentro?
La CBDI presentó una propuesta integral para una Nueva Política de Vivienda Digna, basada en financiamiento, garantías y articulación público-privada. El eje central es redireccionar los recursos del fideicomiso de vivienda para vivienda hacia el sistema financiero para otorgar garantías que faciliten el acceso al crédito, especialmente para el sector informal y profesionales independientes.
Asimismo, se plantea fortalecer el rol estratégico del estado en políticas de vivienda, crear un Consejo Nacional de Vivienda e impulsar financiamiento para nuevos proyectos habitacionales con criterios de sostenibilidad e inclusión social, ampliando tanto la demanda como la oferta de vivienda.
La creación de fondos de garantía fue uno de los principales temas de la reunión. ¿Cómo funcionaría este mecanismo?
La propuesta no implica mayores gastos para el Tesoro General de la Nación ni la creación de nuevos impuestos. Consiste en utilizar de manera más eficiente los recursos que ya existen provenientes del aporte patronal del 2% para vivienda, destinándolos al sistema financiero para que otorgue garantías a la banca para facilitar el acceso a crédito a Miles de familias.
Con este respaldo, los bancos podrán financiar a miles de familias que hoy no acceden a un crédito porque pertenecen al sector informal, pese a contar con capacidad de pago. El fondo reduce el riesgo para el sistema financiero, multiplica el alcance de los recursos públicos, incentiva la competencia entre entidades financieras y amplía significativamente el acceso a la vivienda digna.
Es una solución sostenible que beneficia a las familias, fortalece al sistema financiero, impulsa la inversión privada, genera empleo y contribuye a reducir el déficit habitacional que hoy afecta a más de la mitad de los hogares bolivianos.
