El mercado inmobiliario cierra el 2022 con crecimiento y consolidación

Es evidente un incli­namiento a los inmue­bles tipo departamento en el interior del país, mientras que en Santa Cruz las casas siguen predominando para ventas; pero, para al­quileres los departa­mentos son los más cotizados.

Eliana Ferrufino A.

En un balance del merca­do inmobiliario bolivia­no de 2022, expertos en el rubro informaron que este año se tuvo altas y bajas, pero prevalecieron las buenas noticias. El año estuvo marcado por el crecimiento y consolida­ción, además hubo una recupe­ración en precios a comparación de otras gestiones.

“En Bolivia, el mercado inmo­biliario ha crecido en la última década, tendió a una recesión en 2020, con una bajada del 10% en precios de venta y 30% en al­quiler. En 2022, casi se han recu­perado los precios prepandemia. Se esperaba que alcancen los mismos niveles de 2019 pero no fue así, si bien ha subido no ha logrado los niveles esperados”, dijo Carlos Terrazas Cortez, pre­sidente de la Cámara Nacional Inmobiliaria de Bolivia (CNIB).

Para RE/MAX Bolivia, el ba­lance de esta gestión es grata­mente positivo, porque registró un crecimiento del 16% en com­paración a la anterior. De esta manera, confirman otro año más que el negocio formal de los bienes raíces es cada vez más solicitado por el cliente, ya que le genera una mayor confianza a la hora de realizar una transacción que normalmente puede llegar a representar una de las com­pras más importantes de la vida de una persona.

“Es de notar que estamos agradecidos por el cre­cimiento llevado en 2022, año en el que, a pesar de los con­flictos sociopolí­ticos y sanitarios, podemos decir que la población boliviana sigue realizando nego­cios y sigue confian­do en el negocio de intermediación inmobilia­ria”, contextualizó su presiden­te, Oliver Viera.

El asesor inmobiliario de El Faro, José Luis Añez, coincidió con que esta gestión se tuvo consolidación y crecimiento en Santa Cruz. Es claro que la forma de comercializar bienes inmue­bles ha cambiado radicalmente en los últimos cinco años, en los que la presencia y la promoción eficaz en las plataformas digita­les es crucial.

“En general, los efectos de la pandemia se están haciendo sentir. Hubo muchas familias que fueron afectadas económi­camente y, a pesar de la repro­gramación de los créditos, se vieron obligados a venderlas, lo que ha generado una presión para vender, que se traduce en más inventario en el mercado, y por ende una baja de precios”, manifestó Añez.

Al mismo tiempo, después de la pandemia hubo un creci­miento en la oferta con mayor número de proyectos de vivien­das nuevas en el mercado. Por el lado de la demanda, la gente local está optando por esperar tiempos mejores para cambiar su estado de vivienda y está pos­poniendo sus planes.

Lo que sí se ha notado es que hay un gran número de familias de otras ciudades del país, e in­cluso del exterior de Bolivia que ha elegido a Santa Cruz de la Sierra como su nuevo hogar. Sin embargo, en términos genera­les, hay más oferta que deman­da en el mercado, y esto está ha­ciendo que los precios tiendan a bajar.

“Asimismo, hay incertidum­bre generada por el ámbito po­lítico y económico macro econó­mico del país, que hace que los inversionistas actúen con caute­la. El paro de 36 días, en el que hubo muy escaso movimiento, trajo consigo una desacelera­ción en las transacciones inmo­biliarias. Comparativamente, es­tamos a un 40% de la demanda de hace un año, cuando estába­mos en plena pandemia”, acotó.

El presidente de Century 21 Bolivia, Ives De Chazal Velarde, aseguró que fue un buen año y hubo crecimiento en el rubro; clara cosecha del gran trabajo que se viene realizando, donde se destaca el servicio y el valor agregado que entrega la inmo­biliaria. A pesar del paro cívico en Santa Cruz, contará con un crecimiento en comparación al 2021 del 75% aproximadamente.

TENDENCIAS DE DESARROLLO EN EL EJE TRONCAL

Según la CNIB, en la ciu­dad de Santa Cruz de la Sierra se construye más de un millón y medio de metros cuadrados cada año, que equivale al 40% de la superficie que se constru­ye en el eje troncal del país. En la ciudad de El Alto, la tendencia de desarrollo se encuentra en aumento y se proyecta que el 2023 crezca aún más.

“En la capital cruceña es no­table el número de desarrollos inmobiliarios verticales. Tam­bién hay un crecimiento en la oferta de inmuebles construidos por desarrolladores privados en condominios pequeños y casas sueltas. Se ve también una so­breoferta de lotes y terrenos en la periferia de la ciudad. Mucha gente que compró terrenos para engorde está poniéndolos nue­vamente en el mercado, incluso con precios iguales o menores de los de su compra”, manifestó Añez.

“En líneas generales, vemos un inclinamiento a los inmue­bles tipo departamento en el in­terior del país, mientras que en Santa Cruz las casas siguen pre­dominando para ventas, pero, para alquileres los departamen­tos vienen siendo los más coti­zados. Existe un fenómeno de crecimiento de departamentos en el eje troncal gracias a la ten­dencia de construcción vertical, a diferencia del crecimiento ho­rizontal que caracterizó la pasa­da década”, recalcó Viera.

A su turno, De Chazal enfati­zó la tendencia clara a la migra­ción a las ciudades del eje tron­cal, pero principalmente hacia Santa Cruz, lo que permite en­contrar soluciones y brindar sus servicios a cada vez más perso­nas alrededor del país. “Actual­mente tenemos presencia en ocho de las nueves capitales de los departamentos de Bolivia, lo que hace que seamos la red in­mobiliaria más grande del país”, añadió.

FORTALEZAS Y DIFICULTADES DEL 2022

Viera mencionó varias forta­lezas:

• Existe una recuperación y regularización de los precios de bienes inmuebles perdidos in­tra y pospandemia.
• Existe un incremento en la cantidad de transacciones re­gistradas en relación a la pasa­da gestión.
• Existe un crecimiento en el número de agentes asociados formales trabajando en el rubro de los bienes raíces, esto ocasio­na una mayor cantidad de tran­sacciones con asesoramiento profesional más cercano.
• Existe un incremento en el precio promedio de venta de bienes inmuebles en el país, lo que refleja la seguridad de in­versión que representa el rubro.
• Hay mayores posibilidades de acceder a un crédito banca­rio. El crédito de vivienda social fue bastante importante para apoyar al dinamismo del sector inmobiliario.

“Como en pasadas gestiones, los constantes problemas socio­políticos de nuestro país, las con­secuencias aún vivas de las crisis sanitarias y la falta de celeridad en los trámites administrativos relacionados a los bienes raíces fueron las principales dificul­tades que tuvo que afrontar el mercado boliviano. Pero, tal y como lo mencionamos antes, el mercado hoy es muy fuerte y puede sobrepasar estas situa­ciones externas que lo perjudi­can parcialmente”, comentó.

Una gran fortaleza, de acuer­do con De Chazal, es el mix de inventario, es decir la variedad de opciones que se pueden en­contrar en el rubro, es mucho más nutritiva que en otros mer­cados inmobiliarios similares. Esto permite contar con un in­ventario muy atractivo para los clientes y al mismo tiempo dar una mejor respuesta a quienes confían sus inmuebles para co­mercializar.

“Nuestro logro es haber con­seguido posicionar Century 21 en Bolivia como la marca inmo­biliaria más prestigiosa del país en tan solo cinco años y medio, y convertirnos en los líderes del mercado en este tiempo. Esto nunca hubiese sido posible sin el logro de contar con la cali­dad humana que forma parte del equipo, ya que ahora mismo contamos con más de 800 ase­sores inmobiliarios y 44 oficinas alrededor del país”, opinó.

Sobre las dificultades, señaló dos aspectos: la primera es la in­fluencia de la banca en las tran­sacciones inmobiliarias; desde los inicios de la cuarentena en el año 2020, los temas de la ban­ca, reprogramación de cuotas y otros detalles que se ven re­flejados de forma directa en el rubro, y para este año no fue ex­cepción. El segundo punto fue la coyuntura sociopolítica, que no deja de generar incertidum­bre en la economía y afecta de forma directa también al rubro; en particular el paro cívico que repercutió de forma directa en la operatividad diaria.

Añez ponderó que una prin­cipal fortaleza es el empuje del empresario y desarrollador in­mobiliario en Santa Cruz que, impulsado por la economía pro­pia que viene desarrollando el departamento, está apostando por buenos y mejores días. Ob­viamente, este empuje viene de un análisis de lo que es Santa Cruz y de su movimiento eco­nómico.

“Salimos de la pandemia y la recuperación fue lenta durante el año en términos de deman­da. Sin duda, la pandemia tra­jo grandes consecuencias para mucha gente que tenía crédi­tos bancarios y no pudo soste­nerlos, teniendo que vender o rematar sus viviendas. Ahora se ve más publicidades del tipo: ‘Antes $us xxxx, ahora $us zzzz’, donde zzzz es por lo menos un 10% menor que el precio origi­nal de xxxx”, expuso.

Las casas están mucho más tiempo en el mercado, al no venderse con las expectativas originales se las ofrece a menor precio. Basta ver los portales in­mobiliarios o publicidades en las redes para comprobar esto. Luego vino el paro, que afectó mucho más a los potenciales vendedores que se ven presio­nados por vender para asumir sus compromisos.

“Estamos entrando a un mercado de compradores, en el que tiene la posibilidad de comprar quien dicta los pre­cios. En general, un propietario de un bien inmueble no quiere vender, pero tiene que vender”, lamentó.

Terrazas añadió que el mer­cado inmobiliario en Bolivia se recupera lentamente luego de la caída sufrida a causa de la pandemia de Covid-19, que ge­neró una reducción en la de­manda de propiedades en ven­ta, por este motivo los precios descendieron de un 5 a 10% en algunos casos.

OFERTA Y DEMANDA DE INMUEBLES

“Nos encontramos actual­mente en un mercado de com­pradores, es decir contamos con sobreoferta de inmuebles en muchos de los segmentos de mercado y los tipos de produc­to que se ofrecen en el rubro. Es por esta razón que es la deman­da quien tiene la libertad de de­cisión al momento de hacer una oferta por el inmueble. En Cen­tury 21 Bolivia, contamos con to­das las herramientas necesarias y el know how en el rubro, para capacitar a nuestros asesores y a todo el personal, con el objetivo de atender de la mejor manera y brindar el mejor servicio pro­fesional tanto a compradores como vendedores”, dijo el presi­dente de la inmobiliaria.

En cuanto a RE/MAX Bolivia, el comportamiento de la de­manda de su inventario de in­muebles tiene una tendencia diferente, porque para lo que son alquileres, la demanda que tuvo sobre la mayor cantidad de inmuebles en alquiler a nivel na­cional es: local comercial, depar­tamento y casa. En ventas, la de­manda sobre la mayor cantidad de inmuebles en alquiler a nivel nacional es: casa, departamento y terreno.

Para El Faro Inmobiliaria, por el lado de la demanda, este cua­dro de la tendencia de búsque­da del término “casas en ventas Santa Cruz”, limitado geográfi­camente a Santa Cruz de la Sie­rra en Google trends y de los últi­mos 5 años es elocuente.

“Se ve claramente que hasta los inicios de la pandemia había un movimiento mayor que des­pués de la pandemia. ¿Cuánto mayor? Estimo que un 20%, que bajó un 20% adicional durante el 2022. Las épocas doradas pre­pandemia, que ya eran menores que antes del 2017, están lejos”, expresó Añez.

Indicó que mucha gente que compró su bien inmueble hace cinco años se está dando cuenta de que lo compró caro y si tiene que vender ahora, se tiene que resignar a precios menores para lograr vender por los motivos expuestos: mayor oferta y menor demanda. Hay excepciones de casas y depar­tamentos que mantienen sus precios debido a su ubicación dentro de la ciudad, o la alta calidad de sus construcciones.

Un punto destacado por las fuentes fue el tiempo promedio en la venta de inmuebles. Según Añez, como regla general, si un inmueble sale al mercado con el precio correcto, y si tiene una muy buena difusión y promo­ción, se debe vender en 90 días o menos. El tema es que toma tiempo que los propietarios de viviendas de segunda ocupación acepten la realidad de que sus bienes están compitiendo con casas nuevas a mejores precios, y a veces toma un año o más en venderse.

“Es común escuchar que un propietario busca vender al pre­cio que pagó, más lo que invirtió en mejoras, más la plusvalía per­cibida, pero la realidad es otra. Una cosa es lo que costó, otra es lo que el mercado está dispues­to a pagar. Los bienes inmuebles nuevos ya vienen con precios menores porque los desarro­lladores están conscientes de la baja de precios y ajustan sus presupuestos y expectativas a la nueva realidad para poder salir al mercado”, expresó.

Un bien inmueble nuevo se vende más rápido que uno de segunda ocupación, ya que el desarrollador tiene que rotar in­ventario y se ajusta más rápido a la realidad que un propietario que pagó precios bajo una reali­dad diferente en el pasado.

“Es difícil de dar un dato pre­ciso al respecto; sin embargo, está en función del precio de mercado de los inmuebles. En resumen, si el inmueble ingresa en oferta en el precio más co­rrecto y asertivo cuenta con una mayor probabilidad de venderse más rápido. En Century 21 con­tamos con una herramienta que se llama AMC (Análisis de Mer­cado Comparativo) que ayuda a identificar precios de cierre de inmuebles con características y zonas similares para comparar el costo de un inmueble con cri­terios de cierre de transacciones que se hayan materializado en los últimos meses”, explicó.

Esto no reemplaza el avalúo de tasación del inmueble, más al contrario, ayuda a comparar el valor comercial con el precio estimado de venta del inmueble y tener mejores criterios al mo­mento de identificar el valor de oferta en el mercado, por lo tan­to hay esperanza de un mejor tiempo de venta.

¿Y LOS PRECIOS?

“Los precios del 2022 están entre un 10 a un 15% más bajos que el 2021, la tendencia es ba­jar aún más por los motivos ex­puestos: mayor oferta y menor demanda. Quien dicta los pre­cios es el mercado y la tecno­logía pone literalmente en las palmas de nuestras manos la información del mercado”, enfa­tizó Añez.

Terrazas agregó que este año los precios se han recuperado en casi todas las zonas y ciudades de Bolivia, no como se esperaba con los precios del 2019, pero ha mejorado, con excepción de los alquileres para oficinas y empre­sas, que se tiene la expectativa que lleguen a niveles prepan­demia en 2023. “Se prevé un crecimiento inclusive más alto durante ese año, por la recupe­ración que podría darse desde el primer trimestre, una vez pase esta ola de pandemia, aunque esto es bastante incierto”, alertó.