La ciudad de Santa Cruz de la Sierra necesitará 61.835 viviendas más hasta el año 2022, de las cuales 26.191 serán provistas del stock existente en el mercado y 35.644 serán nuevas construcciones, de acuerdo con la proyección de la evolución del mercado habitacional realizada por el Centro de Estudios Económicos y Desarrollo (CEED) de la Cámara de la Construcción de Santa Cruz (Cadecocruz).
La investigación, basada en datos del INE y el Observatorio Urbano de Cadecocruz, abarca los promedios anuales proyectados, al igual que las cifras mínimas y máximas observadas en un año, lo que permite generar rangos más amplios que muestran el potencial de esta actividad específica de la construcción en la capital cruceña. Se trata de un modelo de cálculo preciso que incluye casas y departamentos, y la demanda proyectada cada año hasta el 2022.
Para conocer mejor el mercado de la vivienda en la ciudad de Santa Cruz, el CEED de Cadecocruz tomó los datos de los dos últimos Censos Nacionales de Población y Vivienda (2001 y 2012), por ser ésta la información estadística oficial más robusta que ofrece el Instituto Nacional de Estadística (INE).
A decir de Franz Javier Rivero, ex presidente de la Cámara de Inmobiliarias de Santa Cruz (Cicruz), toda información del estado de un mercado elaborada por una institución seria y difundida públicamente, es muy valiosa para la toma de decisiones. “El CEED de Cadecocruz revela un dato que ya se viene conociendo en cierto grado, tanto por la misma institución como por quienes integramos la Cicruz. Es decir, la necesidad de vivienda propia en su mayoría que tiene buena parte de la población que representa el segmento socioeconómico bajo”, expresó el ejecutivo, quien también es gerente general de CorporaciónUno.
El área metropolitana de Santa Cruz, representada por Santa Cruz de la Sierra, Warnes, Cotoca, La Guardia y El Torno, según Rivero, es la principal responsable de satisfacer esa necesidad por la superficie total que representa. En ese sentido, cada vez se están desarrollando más urbanizaciones abiertas en la zona sur de Warnes, que viene a colindar con la zona norte de Santa Cruz de la Sierra. Lo propio por la zona de la Avenida G77 y su prolongación, la nueva Doble Vía a Warnes.
“Santa Cruz de la Sierra tiene un gran desafío para lograr las 61.385 viviendas, es decir, 53.141, que representa casi seis veces la cantidad que, según las estimaciones, podría tenerse hasta el 2021. Para mejorar esas cifras estimadas podría ayudar que varios constructores cambien de segmento para el que construyen o también que algunas empresas conformen alianzas para construir más viviendas para el estrato medio-bajo y bajo, que es el más necesitado y requiere condiciones especiales para la venta de viviendas”, indicó Rivero.
LAS CASAS
La solución habitacional mayoritaria de los habitantes de la ciudad son las casas, seguidas de los cuartos, aunque los departamentos van aumentando su presencia como consecuencia de la dinámica de crecimiento vertical que se está produciendo, según el estudio.
Entre los dos censos la solución habitacional que más ha crecido es la de departamentos, que si bien todavía son una opción menor en el conjunto, crecen a un promedio anual del 7,1%, frente a las casas que crecen al 3,8% y los cuartos a un promedio de 1,5%.
Con el fin de conocer el potencial de la demanda futura de soluciones habitacionales, el CEED tomó en cuenta la forma de tenencia u ocupación del stock de soluciones habitacionales de la ciudad.
La ocupación de viviendas por los propietarios sólo abarca al 51,1% del parque existente, siendo el alquiler o el arriendo la segunda modalidad con el 36,1%, lo que muestra una importante cantidad de viviendas de segunda propiedad que está destinada para alquilar a terceros.
Esta información es relevante para el futuro, considerando que una parte de la demanda futura será satisfecha con construcciones ya existentes, lo que debe ser considerado a la hora de establecer el potencial de nuevas construcciones de cara a los próximos años. Para construir un modelo de predicción de la demanda habitacional futura en la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, el estudio consideró como base de información las tendencias de crecimiento presentadas en los Censos y que fue sensibilizada con la tasa de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB), debido a la alta correlación existente entre el crecimiento y la demanda de vivienda.
El informe del CEED destaca que al no existir un PIB para la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, se toma el PIB del Departamento, al que se le aplican hacia el futuro las tasas de crecimiento previstas para el PIB nacional promedio de los organismos internacionales y el Gobierno Nacional. Las fórmulas de cálculo utilizadas por el CEED en las simulaciones son las siguientes (D=demanda, O=oferta):
D (viviendas) = D (stock) + D (nuevas),
de donde entonces D (nuevas) = D (viviendas) – D (stock)
O (viviendas) = O (stock) + O (nuevas)
D (viviendas) = O (viviendas)
Con esta información el CEED proyectó la demanda de vivienda en la ciudad entre los años 2013 y 2017, ya que el último Censo data del año 2012. Asimismo, verificó la consistencia de los resultados comparándolos con los datos del Observatorio Urbano (OBU) de Cadecocruz, que realiza un censo anual de obras en construcción en la ciudad de Santa Cruz.
PUNTOS DE VISTA
FRANZ JAVIER RIVERO A., Ex presidente de Cicruz
La construcción sigue disminuyendo sus niveles de crecimiento desde hace cuatro años atrás, ya que cerró el 2018 con un 4%. Para el 2019, el gobierno anunció la ejecución de más planes de vivienda social, que no son gratuitos porque le cuestan a los contribuyentes de impuestos, lo importante es gastar dinero sin razón y hacer campaña electoral. Es posible que estas viviendas no respondan a estándares básicos para una vivienda digna, como ocurrió en otras ciudades del país. Por otra parte, a finales del 2018, el presidente a.i. del SIN, de forma ilegal emitió la Resolución Normativa de Directorio, que fiscalizará los aspectos contables de las constructoras y podrá influir negativamente en los precios de venta, en particular de las obras desarrolladas por las grandes. Y por último, el presidente promulgó la Ley del Seguro Obligatorio de Accidentes del trabajador en el Ámbito de la Construcción, que apunta principalmente a los constructores independientes, ya que las sociedades comerciales constructoras cuentan con un seguro para ese y otros posibles siniestros, por lo tanto esta norma podría influir en los precios de los inmuebles. A pesar de ese panorama, el empresariado nacional sigue trabajando por mantener empleos, crearlos y generar riqueza.
JOSÉ ALBERTI, Analista Económico
En los últimos 10 años, el mercado inmobiliario cruceño ha tenido un crecimiento exponencial, inclusive a tasas de dos dígitos de crecimiento, siendo la actividad económica de mayor dinamismo del PIB departamental. A pesar de que la economía nacional y regional se encuentran en menor crecimiento, debido al contexto económico internacional desfavorable y a la falta de políticas públicas que promuevan nuevas fuentes de crecimiento económico, nuestra previsión, basada en el comportamiento de la demanda, es que el sector de la construcción e inmobiliario continuaría creciendo a tasas que estarán en torno al 5% anual.
