Administrar un condominio se trata de INVERTIR, mantener la vigencia del inmueble, mejorarlo en su valor ante el mercado, calidad de uso y habitación. Se trata del mantenimiento preventivo de todo lo que lo sostiene, y planifica bajo una visión global y estratégica.
Por Arq. Facundo Baudoin
Es un trabajo técnico que tiene que ver con motores, acabados, jardines, elevadores, normativas, seguridad; aquello que funciona en silencio para que tengamos un real bienestar. El mantenimiento correctivo es un GASTO y la señal de que la gestión ha sufrido imprevistos fuera del orden de lo planificado.
¿Se puede administrar un edificio con cinco mil departamentos?
Una premisa del concurso mundial de vivienda “Elemental” 2010 era sumar un máximo de 30 unidades de vivienda por manzana. Entendiendo que con 30 unidades de cohabitantes es suficiente para que estos puedan organizarse con criterios propios y sostenibles tendientes a establecer una gestión de sus áreas comunes.
Parece insólita la cuestión inicial y, aun así, sobran los ejemplos que de paso funcionan como reverendos palacios. Basta darse una vacación por la “ciudad del deseo” para encontrar infinidad de hoteles de miles de habitaciones perfectamente administrados, con una rotación semanal de habitantes superior a la de algunas de nuestras ciudades.
La complejidad de estos grandes aparatos se evidencia en el cine hollywoodense en el que bajo el anonimato que brinda la multitud ocurren insólitas historias que vulnerarían el funcionamiento de cualquier edificación y, sin que nadie se dé por aludido y se pueda siempre repetir “lo que ocurre en las Vegas, se queda en las Vegas”. Mientras, en simultáneo y al interior, recorremos anónimos pasillos en la búsqueda de riqueza o el amor infinito a la vista de una cámara indiscreta, y una sala de control que demuestran la corporeidad y sentido del complejo recorrido. Calderas, ascensores, cajas fuertes, lavanderías, salas de máquina y control, sostienen —debajo de la superficie— la vida del transeúnte común.
En el primer cuarto del siglo XX surge la analogía entre el trasatlántico y los grandes edificios de vivienda (UH) planteados por Le Corbusier, bajo el concepto de máquinas de habitar capaces de acumular grandes soluciones en espacios reducidos. Sin embargo, el arquitecto suizo olvidó la sala de control, el capitán, y el personal técnico; o, más bien, los sustituyó por la supuesta capacidad transformadora del edificio sobre el hombre, apostando porque este pudiese autogestionar al edificio. El resultado de este ejercicio fue el consabido naufragio de la unidad de habitación en todas sus variantes.
De allí, y luego de las masivas experiencias de los grandes desarrollos de vivienda social de posguerra en la Europa de 1950, surgen también las críticas a la falta de capacidad de autogestión de los habitantes de estas edificaciones. Dos fueron los principales señalamientos: 1) Mientras mayor la complejidad del edificio, mayor la dependencia tecnológica y dificultad de gestión. 2) Mientras mayor el número de departamentos, más compleja la capacidad de organización en pro de un fin común y, de cogestión social. Por tales circunstancias, enunciados como el del concurso “Elemental” tenían como premisa la no generación de manzanos superiores a las 30 unidades de habitación.
En pocas palabras, si quieres navegar, podrás ir en bote en contacto directo con el mar, controlando tú y tu tripulación el motor, equilibrio, dirección, etc. O podrás ir en un crucero en el que todo estará programado, controlado por otros y no tendrás más que dedicarte a lo que te dé la gana. Aun así, no olvidemos jamás la sentencia de Hannah Arendt que planteaba que la invención del barco venía acompañada del naufragio. En otras palabras, que la contra cara de la invención es su accidente.
Corte longitudinal del Titanic. Fuente: https://www.elcorreo.com/xlsemanal/historia/titanic-hundimiento-110-anos-aniversario-subasta-folleto-publicitario.html?ref=https%3A%2F%2Fwww.google.com%2F
Dicho esto, atento lector, te pregunto: ¿el condominio donde vives a qué se parece? ¿Es un bote o un crucero? Lo más seguro es que sea lo segundo. Probablemente, tenga una dependencia tecnológica de mediana sofisticación y seguro excede las 30 unidades de habitación. Formará tal vez parte de los condominios sin personería jurídica de nuestra ciudad (como lo son más del 60% de los existentes en Santa Cruz); y, si se ha deteriorado, tus problemas serán los de la unidad de habitación.
Ahora bien, Santa Cruz es una ciudad joven así que el hecho de que tu condominio esté deteriorado seguramente tendrá que ver con que su mantenimiento y/o gestión no han sido técnicamente realizados. Es decir, has realizado un gasto y no una inversión. Imaginemos la embarcación, y pensando más en la forma que en el fondo. Quizás sea el organizador de los pasajeros, quien lleva todo, sin la conducción de un capitán que sepa de las cualidades de la nave y la pueda sobrellevar viéndola sobre la mar en grande.
Entonces ya no estarán lidiando con tus expensas, sino que se hablará de cuotas extras y mantenimiento correctivo. Y como la comodidad en el más grande estupefaciente, el directorio estará lidiando con muy poco poder de convocatoria y entendimiento de fondo de sus copropietarios y algún que otro individuo carente de todos sus sentidos.
Ninguna empresa de cruceros pondrá en riesgo su inversión sin un buen capitán que comande su nave. Nadie en su sano juicio subiría a un trasatlántico sin capitán. Del mismo modo, sería una locura dejar al administrador de las cuotas del condominio, el trazado del plan de navegación, el abordaje técnico o el diagnóstico de las patologías de edificación. De no ser así, no tendría por qué sorprendernos el naufragio de una nave a la deriva y sin brújula. El edificio no es suficiente para transformar por sí mismo a sus habitantes, ni para velar por el bien común: no hay autogestión sin visión y menos sin control, sólo un GASTO. No hay INVERSIÓN sin planificación técnica ni estratégica. La pregunta seria, qué esperas de tus expensas. UN GASTO O UNA INVERSIÓN.
PERFIL
El Arq. Facundo Baudoin Terán estudió Arquitectura en la Universidad Simón Bolívar, Caracas (2001). Realizó la Maestría en desarrollo tecnológico de la construcción en la Universidad Central de Venezuela- Instituto Desarrollo Tecnológico de la Construcción. Es fundador y arquitecto director (2015-2022) de Baudoin Arquitectos C.A., consultora en Arquitectura y Urbanismo con experiencia en Venezuela, Bolivia y China, países donde tiene los siguientes proyectos destacados:
• Proyecto y construcción de vivienda Casa Cubo. Urubó Golf. El Urubó. Santa Cruz (2021-2023)
• Proyecto y construcción ampliación de vivienda de vivienda Casa 14. Condominio Fidence. El Remanso. Santa Cruz (2022)
• Proyecto y construcción de vivienda Casa 51. Urubó Golf. El Urubó. Santa Cruz (2019-2021)
• Proyecto edificio Equipetrol. Barrio Sirari. Equipetrol. Santa Cruz (2019-2020)
• Proyecto de vivienda Casa 49. Urubó Golf. El Urubó. Santa Cruz (2019)
• Proyecto y construcción de vivienda Casa Patio. Urubó Golf. El Urubó. Santa Cruz (2016-2018)
• Proyecto de vivienda Casa Vallejo. Urubó Golf. El Urubó. Santa Cruz (2017)
