Expertos: Inversión en bienes raíces es más sólida en tiempos complejos

Lo esencial es informarse sobre las tendencias del mercado y las oportu­nidades de inversión en la región de su interés. Asimismo, buscar ase­soramiento de un profe­sional inmobiliario para evaluar la rentabilidad de la inversión y los riesgos asociados.

Eliana Ferrufino A.

Incluso en épocas difíciles, la inversión en bienes raíces con­tinúa siendo una de las más sólidas a nivel mundial y a nivel nacional desde hace al menos 10 años, según informaron expertos en el área. También recomenda­ron considerar ciertos factores como asesoramiento, precio y documentos legales.

“Hay que saber y tener la segu­ridad de que la inversión en bie­nes raíces continúa siendo una de las más sólidas a nivel mundial, y en Bolivia también, tomando en cuenta que nuestros números desde el 2010, a excepción del año de la pandemia, solamente han mostrado incrementos en las transacciones, comisiones y volu­men total de negocios”, manifes­tó Oliver Viera, presidente de RE/ MAX Bolivia.

Franz Rivero Arce, socio y CEO de Corporación UNO, agregó que se debe seguir confiando en que la inversión en bienes raíces (in­muebles), también llamada “en tierra” y/o “ladrillos”, sigue siendo un excelente refugio de capital en momento complejos.

“Es muy importante conside­rar ciertos factores para invertir en el sector inmobiliario, primero: la zona y proyección de la zona donde se encuentre el inmueble, a partir de ello, los Análisis Com­parativos de Mercados (ACM) y di­versos avalúos nos podrán ayudar a analizar si el precio es atractivo. Luego, es crucial hacer un informe legal de los papeles del inmueble, para evitar cualquier tipo de irre­gularidad. En el caso de proyec­tos, hay que analizar la seriedad y confiabilidad que se le pueda dar, y que cuente con todos los permi­sos necesarios por las diversas en­tidades públicas”, sugirió Viera.

Rivero entró en detalle y expu­so que para hacer la mejor inver­sión inmobiliaria posible hay que tomar en cuenta:

• Asesorarse con un corredor inmobiliario experimentado, que conozca precios del mercado en las zonas más atractivas y que sepa porcentajes de rentabilidad anual por renta de inmuebles.
• Preguntar al corredor in­mobiliario qué inmuebles tiene de ocasión o cuyos propietarios aceptan pago en bolivianos (Bs) a un tipo de cambio competitivo. En épocas como las que se vive, hay compradores que buscan buenas oportunidades de renta­bilidad para alquilar un inmueble (por encima del 7% anual o más para rentas continuas de seis me­ses en adelante) o plusvalía de la reventa en un corto o mediano plazo y cuando las condiciones del mercado mejoren.
• Un buen corredor inmobi­liario también sabrá asesorar a su cliente dando otras opcio­nes diferentes a la venta de un inmueble, siempre y cuando el vendedor no tenga una necesi­dad apremiante o urgencia, por ejemplo, por cuestiones de salud, de viaje o de presión económica, sea por deudas a particulares o al Estado (impuestos, multas). Las otras alternativas, pueden ser: a) esperar seis meses o más a que la situación cambie, idealmente para bien; b) ofertar en alquiler ese inmueble a un precio compe­titivo y que genere una rentabili­dad mayor al 6%/anual; c) conse­guir un inversor que brinde valor agregado a la propiedad (remo­delado, mobiliario, decoración, etc.) o solicitar un crédito, sea a la banca o a una persona, para que esa propiedad pueda alquilarse a un mejor precio y a un mejor in­quilino.
• Cierto tipo de inmuebles, como departamentos monoam­bientes o de 1-2 dormitorios en zonas residenciales y comerciales de la ciudad, tienen un alto trá­fico de “huéspedes” (por estadía cortas de 1-7 días), como son los que llegan por la app Airbnb. El negocio de renta temporal de Airbnb puede generar un atrac­tivo retorno. Lo más importante es dedicarle tiempo para verificar el estado del departamento o la casa cuando un huésped lo des­ocupa, y ambientarlo para que in­grese uno nuevo, o sino contratar a una empresa que brinda esta solución y pagar una comisión por un servicio integral.

“Quienes tienen dinero en cuentas bancarias nacionales son vulnerables en estos momentos. Sus bolivianos ya no compran la misma cantidad de dólares que hace un mes, han perdido valor adquisitivo, y no hay certidum­bre al respecto. Si tienen cuenta en dólares no pueden hacer sus ahorros efectivos, y el sacarlos del país se les ha encarecido nota­blemente”, alegó José Luis Añez, asesor inmobiliario de El Faro, so­bre la parte económica.

Una opción es sacar su dinero del banco, dolarizarlo, y tenerlo a buen recaudo hasta que la situa­ción esté más estable, muchos han comprado cajas fuertes para tener su dinero en casa. Otra op­ción es adquirir bienes que man­tengan o aumenten valor: oro, terrenos, departamentos, casas. Esta es la recomendación para aquellos que tienen dinero en efectivo, y quieren preservarlo en la actual coyuntura.

LA FALTA DE DÓLARES HA FRENADO LAS TRANSACCIONES INMOBILIARIAS

“La falta de dólares ha frena­do un poco las transacciones in­mobiliarias: el vendedor quiere vender en dólares, y el compra­dor, si no tiene los dólares, tiene que gastar más bolivianos para obtener la misma cantidad de la moneda estadounidense, que es la moneda en la que las transac­ciones inmobiliarias se hacen en nuestro país”, lamentó Añez.

Sin embargo, tanto el propie­tario que tiene que vender, como el comprador que busca com­prar, negocian la forma de mane­ra que afecte a ambos por igual. Algunas transacciones se han caído por el tema de la falta de dólares, pero en general, como en toda crisis y transición, se encuen­tra una nueva estabilidad.

“El problema radica en que algunos vendedores se rehúsan a recibir el pago a la tasa oficial establecida para el dólar, toman­do en cuenta la irregularidad de la tasa real, lo que ha llevado a re­trasar cierres por falta de acuerdo. No obstante, esta situación no ha afectado el precio de los bienes inmuebles, tomando en cuenta que el dólar se sigue mantenien­do en la misma cotización, tal y como siempre ha sido, lo que si­gue manteniendo al mundo de los bienes raíces como una opor­tunidad sólida de inversión”, afir­mó Viera.

La CNIB confirmó que la falta de dólares en el país afecta los precios de los bienes inmuebles, especialmente en un contexto inflacionario como el que se vive en Bolivia. La escasez de divisas puede afectar el acceso a los ma­teriales de construcción y a los insumos necesarios para la cons­trucción de nuevos proyectos in­mobiliarios, lo que puede encare­cer los precios de venta y alquiler de las propiedades. Asimismo, la falta de dólares puede generar incertidumbre en el mercado y desincentivar la inversión en el sector inmobiliario.

Es altamente posible que haya una bajada brusca de los precios de bienes inmuebles en el mediano plazo en el país, debido a la coyuntura económica existente, pero siempre tienden a recuperarse después de la caída.

Empero, es importante desta­car que el mercado inmobiliario es muy dinámico y está influen­ciado por diversos factores, por lo que no se puede generalizar sobre la relación directa entre la falta de dólares y los precios de los bienes inmuebles.

Rivero opinó que en algunos ca­sos sí afecta la escasez de dólares y a la baja, debido a la necesidad de sus propietarios o a una oportuni­dad de generar liquidez para inver­tir ese dinero en otros bienes o en capital de trabajo, como es el caso de algunas empresas.

LAS VIVIENDAS SON EL NEGOCIO INMOBILIARIO MÁS RENTABLE

“En Bolivia, los negocios inmo­biliarios más rentables en el eje troncal del país suelen ser los re­lacionados con la construcción y venta de viviendas, especialmen­te en zonas urbanas de alta de­manda. También se pueden en­contrar oportunidades en alquiler de propiedades, especialmente para uso comercial, ya que la ren­tabilidad es alta”, expuso Carlos Terrazas Cortez, presidente de la Cámara Nacional Inmobiliaria de Bolivia (CNIB).

No obstante, la rentabilidad de cualquier negocio inmobilia­rio depende de diversos factores, como la ubicación, el tamaño, la calidad de la construcción, entre otros.

Para obtener información más detallada sobre las oportunidades de negocios inmobiliarios en el país, Rivero añadió que son dife­rentes dependiendo de diversos factores, como ser:

• La compra de inmuebles en preventa, al mejor precio posible para ganar una plusvalía en el corto/mediano plazo (3, 6, 9, 12, 18 meses). En cuanto el inmueble esté concluido, se puede reven­der o alquilar. Esta figura es alta­mente compatible con los inver­sores que sean propietarios de una casa y decidan venderla, para que, del fruto de esa venta, invier­tan al menos un 60% a 70% de ese capital en al menos dos o tres inmuebles, podrían ser departa­mentos en preventa, para luego revenderlos ganando o dándolos en alquiler para generar un ingre­so mensual.
• Los negocios de renta inmo­biliaria, tanto de inmuebles resi­denciales (casas y departamen­tos) como de uso comercial (lotes en vías estratégicas o galpones, locales comerciales y oficinas).

“En líneas generales, dentro de Santa Cruz, Cochabamba y La Paz vemos una inclinación a los inmuebles tipo departamento en el interior del país, mientras que en Santa Cruz las casas siguen predominando para ventas, pero para alquileres los departamentos vienen siendo los más cotizados. Existe un fenómeno de crecimien­to de departamentos en el eje troncal gracias a la tendencia de construcción vertical, a diferencia del crecimiento horizontal que ca­racterizó la pasada década. Los de­partamentos son la tendencia en la actualidad dentro del mercado inmobiliario”, aportó Viera.

Hay diferentes tipos de nego­cios inmobiliarios: residenciales, comerciales, turísticos, o indus­triales. Para Añez, en Santa Cruz se adecúan y configuran todos estos negocios. Históricamente, el me­jor negocio ha sido el de tener te­rrenos de engorde, el crecimiento vertiginoso de la ciudad ha hecho millonarias a varias familias por el solo hecho de tener tierras por muchos años. Las rentabilidades son bastante buenas, pero son a largo plazo, y no generan flujo de efectivo inmediato. Generan gas­tos de mantenimiento mientras maduran. También hay que saber dónde comprar y hay que saber cuidar estos terrenos, no todos los terrenos tienen la misma suerte, pero es difícil perder con la com­pra de terrenos. Los tiempos de maduración son de por lo menos 10 años.

Si lo que se busca es generar rentabilidad a mediano plazo, lo mejor es saber comprar en pre­venta. Esto implica elegir bien los proyectos, conocer la trayectoria de los constructores, la ubicación del proyecto es clave en este tipo de inversiones. Una vez terminado el proyecto, se lo puede revender a precio de mercado inmediata­mente con la plusvalía generada, o se lo puede alquilar. En el caso de departamentos, es recomen­dable no tenerlos más de siete a 10 años ya que después de este tiempo la depreciación se acelera por el desgaste, la modernización de los materiales, y en Santa Cruz depende mucho que se les dé un buen mantenimiento preventivo.

“Otro negocio que está en práctica es el de comprar depar­tamentos monoambientes, de uno o dos dormitorios para ren­tas cortas. Aquí nuevamente, hay que saber dónde comprar, puede ser en preventa, y que las cons­trucciones sean de buena cali­dad para minimizar los gastos de mantenimiento”, dijo.

Existe un incremento en la cantidad de transacciones registradas en relación a la pasada gestión.

En la parte comercial, el metro cuadrado más caro es general­mente el de la esquina o el de la entrada a un mercado. Se cotizan en miles de dólares, y es por eso que los desarrollos de mercados proliferan en la ciudad. Obvia­mente, no todos los mercados son exitosos, pero el que tiene mayor rentabilidad es el desarro­llador siempre y cuando el pro­yecto tenga éxito. Aquí también entran los centros comerciales, que en Santa Cruz están llegando vía el desarrollo de los malls.

“Esto también explica el desa­rrollo de los parques industriales, que una vez dotados de infraes­tructura para la producción ad­quieren plusvalía interesante. Lo complejo de este tipo de desa­rrollo es que se ve afectado por el impacto de la economía y las políticas gubernamentales”, con­textualizó.

EL CENTRO Y LA ZONA NORTE SON LOS MEJORES LUGARES DE INVERSIÓN

En el eje troncal, según la CNIB, las zonas más atractivas para invertir en bienes raíces pueden variar dependiendo de la ciudad. En La Paz, por ejemplo, las zonas más demandadas son el centro histórico, las zonas sur y norte, y las áreas cercanas a los principales centros comerciales y de negocios.

En Cochabamba, por otro lado, suelen ser el centro de la ciudad, la zona norte y los barrios residen­ciales cercanos a la avenida Amé­rica. En Santa Cruz, las zonas más atractivas suelen ser los barrios residenciales en las zonas norte y este de la ciudad, así como los alrededores del centro comercial Ventura Mall.

“Dentro de Santa Cruz, La zona Norte y la de Equipetrol, en ese orden, fueron las dos zonas que concentraron más operaciones de alquiler según nuestros regis­tros, sumando entre las dos zonas más del 60% de las operaciones en toda la ciudad de Santa Cruz, lo cual refleja la importancia de estas dos zonas dentro del desa­rrollo cruceño. Sin embargo, des­de hace un par de años hemos visto una considerable mejora dentro de las condiciones, precios y transacciones dentro de la zona Sur de la ciudad, consideramos que esta parte de la ciudad tiene mucha perspectiva de crecimien­to”, señaló el presidente de RE/ MAX Bolivia.

Añez expresó que, dependien­do del tipo de inversión que uno busca: corto, mediano o largo pla­zo, las zonas que son más atrac­tivas y con mayor plusvalía por ahora son: Urubó para terrenos, Equipetrol para departamentos, zona norte para casas (hasta el Ki­lómetro 10).

Los desarrollos que se están haciendo con la Nueva Santa Cruz brindan también un nuevo pano­rama en una zona en la que la ciu­dad puede crecer acompañando la infraestructura necesaria. Hay que ver y acompañar el desarrollo de esta zona.

Es notable el incremento en el precio promedio de venta de bienes inmuebles en el país, lo que refleja la seguridad de inversión que representa el rubro.

Rivero reveló que la rentabili­dad de una inversión inmobiliaria es variable y depende de distintos factores:

• Capital disponible para la in­versión: Idealmente debe ser ma­yor a $us 20.000 para que pueda aspirar a tener un retorno atrac­tivo en un corto plazo y para un inmueble en zona residencial, por ejemplo, un monoambiente en preventa para entrega en 12 a 18 meses. En casos muy particulares, podría hacerse una inversión con un capital menor, pero posible­mente el retorno con la reventa del mismo sea a un mayor tiem­po, por ejemplo, la compra de terrenos al contado en zonas po­pulares y con baja densidad po­blacional, que en 18 meses o más se empiecen a poblar progresiva­mente. Para aquellos que dispo­nen de inmuebles de uso comer­cial o industrial y grandes sumas de capital, una alternativa de in­versión puede ser el Build-To-Suit (BTS) o construcción a medida de, por ejemplo, galpones/naves industriales y oficinas a la medi­da de una empresa que solicite una operación así y le asegure un contrato de alquiler a largo plazo, de 10 o más años. Otra opción es la construcción, de forma que se busque una buena oportunidad de compra de la tierra (terreno), se construyan casas, galpones u oficinas de acuerdo a las caracte­rísticas y necesidades del entorno.
• Tipo de inmueble: el capital a invertir, su rotación y rentabilidad pueden variar de acuerdo con el tipo de inmueble, sea departamen­to, casas, parqueo, baulera, etc.

EL ESTADO JURÍDICO ES PRIORIDAD PARA LA VENTA DEL INMUEBLE

“Es vital perfeccionar el dere­cho propietario de toda y cual­quier transacción inmobiliaria para el presente y principalmente para futuro. Los años pasan más rápido de lo que uno imagina, y de aquí a 10 años será más difícil y costoso corregir un error del pasa­do. Esto significa que toda la do­cumentación pertinente, según el tipo de inmueble, esté no solo bien hecha, sino esté y se man­tenga vigente”, recalcó Añez.

Al comprar o vender un bien inmueble es imprescindible que la documentación sea revisada minuciosamente por un abogado especializado en el tema. Es una inversión necesaria que la docu­mentación sea revisada por un profesional calificado.

“Es determinante para toda operación inmobiliaria, sea para uso residencial, comercial, indus­trial o como inversión, es clave determinar el estado del derecho propietario, es decir, que todos los documentos de propiedad estén saneados”, coincidió Rivero.

Viera enunció que para trans­ferir el derecho propietario es ne­cesario que cuente con los docu­mentos necesarios que acrediten el mismo. Todo esto lo puede en­contrar dentro del Alodial, Certi­ficado Catastral, Plano de Uso de Suelo, Título de Propiedad e im­puestos al día.

“En el caso de los inmuebles nuevos, es importante verificar que el proyecto esté registrado ante las autoridades competen­tes y que cuente con los permisos y autorizaciones necesarios para su construcción y venta. Además, es importante revisar los térmi­nos del contrato de compraventa, incluyendo los plazos de entre­ga, garantías, penalidades, entre otros”, dijo Terrazas.

En el caso de los inmuebles usados, se debe verificar que el vendedor tenga la titularidad de la propiedad y que esté libre de cargas, gravámenes o hipotecas. También es necesario revisar la documentación que acredite la propiedad y verificar que esté ac­tualizada y en regla, por ejemplo, el folio real debe ser emitido el mismo día de la transacción.

“En resumen, el estado jurí­dico del inmueble es un aspec­to fundamental a considerar en cualquier transacción inmobilia­ria, ya que puede afectar la lega­lidad y seguridad de la operación. Por ello, es recomendable contar con la asesoría de un profesional inmobiliario o un abogado espe­cializado en bienes raíces para verificar la situación jurídica del inmueble antes de realizar cual­quier transacción”, concluyó.